Problemi contratti di affitto e di compravendita immobiliare

Quando si stipulano contratti di affitto o di compravendita immobiliare sono tante le preoccupazioni che investono i soggetti protagonisti degli accordi in quanto sono in gioco diversi diritti ed obblighi che ogni parte in causa deve rispettare per evitare problemi e disguidi.

Infatti, quando si sottoscrive un contratto di locazione immobiliare o di compravendita immobiliare, i problemi principali riguardano le clausole vessatorie che possono essere presenti all’interno degli accordi.

In questo casi, interviene il Codice del Consumo che, attraverso la sua disciplina, si pone come obiettivo quello di portare equilibrio tra parti che costituiscono il rapporto contrattuale, cercando di proteggere quella più debole, ovvero quella del consumatore.

Vediamo insieme, quali sono i problemi più comuni nei contratti di affitto e di compravendita immobiliari e come risolverli, grazie alle norme vigenti e agli organismi che permettono di dare risposta alle controversie legate a questo settore.

Come tutelarsi nei contratti di affitto

Per non avere problemi nei contratti di affitto è bene che locatario e locatore leggano bene l’accordo prima di firmarlo, in modo da evitare successive dispute che possono rendere conflittuale il loro rapporto. Infatti, per avere un contratto di affitto corretto è necessario:

• redigere un contratto di affitto che sia adatto alle esigenze del locatario, seguendo le forme previste, ad esempio quello per uno studente fuori sede sarà diverso a quello destinato ad un lavoratore di breve periodo;
• registrare il contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate secondo i termini previsti dalla Legge, 30 giorni dalla data meno recente tra la decorrenza e la sottoscrizione dell’accordo;
• verificare l’affidabilità dell’inquilino, chiedendogli una copia della busta paga o della dichiarazione dei redditi o raccogliendo informazioni su di lui legate ad esempio al fatto di essere stato oggetto di procedure concorsuali, protesti, pregiudizievoli e fallimenti, avere immobili di proprietà intestati o altri titoli immobiliari, possedere partecipazioni o ricoprire cariche in Società;
• concordare la cauzione che non può essere superiore all’importo di 3 mensilità e che dovrà essere restituita dal locatore al locatario quando quest’ultimo lascerà l’immobile, restituendolo nelle condizioni uguali a quelle in cui lo ha trovato al momento dell’inizio della locazione;
• farsi consegnare altre mensilità anticipate oltre alla caparra, anche se questa soluzione può indebolire l’affittuario a livello di liquidità;
• inserire un garante che permette al proprietario di rivolgersi a questo soggetto in caso di morosità, oltre che al locatario che non paga il canone di affitto concordato nel contratto;
• fare un inventario dei beni mobili presenti in casa se essa viene affittata ammobiliata, indicando quali elettrodomestici, oggetti e strumenti sono lasciati all’utilizzo dell’affittuario e in che condizioni sono al momento dell’inizio del rapporto di locazione.

Quando si parla di contratti di affitto, sono 2 i grandi problemi che possono sorgere tra affittuario e proprietario, le clausole vessatorie e la morosità, e scopriamo come possono essere risolti.

Le clausole vessatorie nei contratti di affitto

Il problema delle clausole vessatorie in un contratto di affitto si può porre quando esso è stato redatto in maniera unilaterale da una delle due parti, di solito il locatore, a cui ha aderito l’altra parte, di solito il locatario. Se sono presenti in forma scritta delle clausole vessatorio nel contratto di locazione, queste saranno nulle se non sono sottoscritte dal conduttore. Inoltre, se tale contratto vede come protagonisti il consumatore ed un professionista, le clausole abusive sono oggetto della disciplina del Codice del Consumo, mentre si utilizzano le norme del Codice civile per i contratti tra professionisti ed imprenditori e quelli tra consumatori. Per queste clausole, si può fare affidamento alla Giurisprudenza che prevede che siano:

• clausole vessatorie quelle che nei contratti di affitto quelle che impongono al conduttore il carico delle spese per la manutenzione di tutti gli impianti della casa passando l’obbligo di mantenere la cosa locale spettante al locatario, di eliminare le conseguenze del deterioramento dell’immobile affittato alla conclusione dell’accordo, la risoluzione del contratto se il locatario non paga una sola rata del canone previsto o per grave impedimento, la durata inferiore del contratto rispetto ai termini stabiliti dalla Legge, la scrittura privata che stabilisce un canone di affitto superiore rispetto a quello presente sul contratto depositato;
• clausole non vessatorie sono quelle che contengono il divieto di sublocazione, l’adeguamento del canone agli indici del costo della vita se la Legge non prevede limiti all’aggiornamento, la risoluzione del contratto per diverso uso della cosa locata rispetto alla sua destinazione, il carico del locatario delle spese che gravano di norma sul locatore, l’esclusione del pagamento al conduttore di una indennità per le spese legate al miglioramento dell’immobile.

Le clausole abusive per essere valide devono avere la doppia sottoscrizione dell’aderente, rispettivamente al regolamento contrattuale e alle singole clausole sfavorevoli, per decretarne la nullità serve rivolgersi al Giudice, a meno che non riproducano le disposizioni di Legge, che può anche decidere di annullare l’intero contratto se senza la presenza di quella clausola vessatoria non si sarebbe concluso l’accordo. Ricordiamo che, in caso di dubbio sull’applicazione di queste clausole, prevale l’interpretazione più favorevole al consumatore, in particolare, il Codice del Consumo lo tutela in caso di morte o danno subito e dovuto da un omissione del contratto da parte del conduttore, se ci sono limitazioni in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista, l’adesione a clausole che l’utente non ha potuto leggere prima della conclusione dell’accordo, la compensazione di un debito con un credito vantato dal professionista ed avere a favore di quest’ultimo le previsioni sul diritto di recesso.

Il mancato pagamento del canone di locazione e la liberazione dell’immobile

In un contratto di affitto immobiliare, il conduttore può richiedere la risoluzione dell’accordo e la liberazione della casa affittata se il locatario è in ritardo di oltre 20 giorni nel pagamento del canone concordato oppure se non ha pagato le spese condominiali per una somma pari due mensilità del canone stesso. In questi casi, si può ricorrere al Giudice per condannare l’affittuario a pagare il canone dovuto oppure sciogliere il contratto di affitto ed ottenere la corresponsione del debito e la liberazione dell’immobile. Proprio quest’ultimo caso può essere un problema in quando si può ottenerlo se:

• se è effettuata la disdetta del contratto di affitto, comunicandola mediante raccomandata A/R rispettando i termini previsti dal contratto o dalla Legge, solitamente 6 prima della sua conclusione, in modo da evitare il rinnovo tacito dell’accordo al momento della sua scadenza;
• rivolgersi ad un Giudice se l’affittuario non libera l’immobile sia per morosità che per disdetta del contratto di affitto;
• attivare la procedura di mediazione solo se il locatario si oppone allo sfratto ed il Giudice con la prima udienza si esprime con i provvedimenti necessari per la liberazione della casa;
• l’inquilino può opporsi allo sfratto con l’ausilio di un avvocato, presentandosi con prove scritte per difendersi ed il Giudice dovrà esprimersi in merito, decidendo per lo sfratto, ma riservandosi di valutare le sue ragioni e rientrando nella casa solo se saranno accolte successivamente.

Per l’inquilino, ci sono le possibilità di evitare lo sfratto pagando quanto dovuto, assieme alle spese processuali e agli interessi legali, oppure ottenere il termine di grazia, non superiore ai novanta giorni per eseguire la corresponsione delle mensilità non versate al conduttore, beneficiano di tali opportunità per 3 volte in 4 anni. Invece, se il locatario non libera l’immobile entro il tempo sancito dal Giudice, bisogna procedere con la notifica dell’atto di precetto propedeutica all’attivazione del procedimento di esecuzione forzata che imporrà lo sfratto entro 10 giorni, In caso contrario, si deve notificare il preavviso di sfratto che avvisa l’affittuario dell’arrivo dell’ufficiale giudiziario per invitarlo a liberare la casa e se si rifiuterà ancora di abbandonare l’abitazione, il secondo potrà servirsi della forza pubblica o di un fabbro per prendere il possesso dell’immobile e consegnarlo al proprietario.

La tutela del consumatore nei contratti di compravendita immobiliare

Il consumatore è tutelato nei contratti di compravendita grazie alle norme contenute nel Codice del Consumo. Infatti, il decreto legislativo numero 206 del 2005 interviene negli accordi di vendita di immobili che coinvolgono un professionista ed un consumatore, anche se quest’ultimo può essere anch’egli un professionista o un imprenditore, ma deve finalizzare l’acquisto per scopi personali e non per le esigenze collegate alla sua attività.

Obbligo del venditore professionista è quello di fornire l’immobile al compratore in modo che abbia le caratteristiche previste dall’accordo di compravendita, sia conforme all’uso e privo di difetti, in caso contrario deve risarcire il consumatore, a meno che quest’ultimo è a conoscenza della non conformità, poteva accorgersene prestando la giusta diligenze ed attenzione o essa è il frutto di materiali o istruzioni messe a disposizione dal compratore.

Invece, il consumatore che compra l’immobile può richiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto se la riparazione o la sostituzione del bene se questa è troppo onerosa, il venditore non procede alla sostituzione o alla riparazione entro un periodo di tempo congruo oppure ha causato notevoli danni al compratore. Queste opzioni legate alla sostituzione o alla riparazione del bene eccessivamente onerosa non comporta la risoluzione del contratto per la sua non conformità lieve.

Il Codice civile e quello del consumo prevedono anche che il contratto preliminare di vendita, che impegna il venditore a trasferire la proprietà al compratore dopo aver effettuato il rogito e pagato quanto dovuto, debba essere redatto in forma scritta, contenere gli elementi definitivi del contratto di vendita, le informazioni relative alla situazione urbanistica, catastale, ipotecaria e fiscale dell’immobile, nonché le attestazioni di conformità e di prestazione energetica essere registrato entro 20 giorni all’Agenzia delle Entrate ed il pagamento della caparra.

Le clausole vessatorie dell’articolo 33 del Codice del Consumo

L’articolo 33 contiene una lista grigia di clausole vessatorie, ovvero una lista di clausole nel contratto di compravendita degli immobili che possono portare alla loro nullità sancita dal giudice se non sono oggetto di loro sottoscrizione dopo aver effettuato la singola trattativa tra le parti. Queste clausole sono quelle che:

• limitano o tolgono la responsabilità del professionista per una sua omissione in caso di morte o danno al consumatore;
• tolgono o riducono la possibilità per il consumatore di svolgere azioni per far valere i propri diritti in caso di inadempimento parziale o totale del venditore;
• escludono o limitano l’opportunità per il compratore di compensare il debito che ha con un professionista con un credito che vanta nei suoi confronti;
• pretendere un impegno definitivo del compratore quando l’adempimento del proprietario è vincolato allo svolgimento di una condizione dipendente dalla sua volontà;
• il professionista non può pretendere di trattenere una somma di denaro se il compratore non conclude il contratto di compravendita o recede da esso senza che quest’ultimo non possa pretendere il doppio della somma se il venditore recede dall’accordo o non lo porta a compimento;
• inserire il pagamento di un importo in denaro in caso di inadempimento o ritardo ad adempiere commesso dal consumatore;
• la rescissione del contratto come diritto da esercitare solo dal professionista o di recedere accordi a tempo indeterminato senza preavviso, tranne per giusta causa;
• chiedere il rispetto di clausole che il compratore non ha potuto vedere prima della stipulazione del contratto;
• prevedere la modifica unilaterale di clausole contrattuali da parte del venditore senza giustificato motivo;
• il prezzo del bene stabilito al momento della sua consegna;
• la verifica della conformità del bene spetta solo al venditore che può anche modificare in maniera esclusiva ogni clausola del contratto;
• imporre al consumatore decadenze, limitazioni della facoltà di opporre eccezioni, deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria, limitazioni all’adduzione di prove, inversioni o modificazioni dell’onere della prova, restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti con i terzi;
• inserire come foro per la risoluzione delle controversie una sede diversa da quella del domicilio o residenza del consumatore;
• consentire al compratore di rivolgersi ad un solo organismo ADR se decide di utilizzare il procedimento di risoluzione stragiudiziale delle controversie o rendere difficile il processo extragiudiziale.

La trattativa individuale deve essere svolta su ogni clausola serietà, effettività e individualità e non basta leggere il contratto e comprenderlo come una semplice trattativa formale e possono essere abusive quelle che impongono il doppio della caparra in caso di ritardo nella consegna dell’immobile o l’esonero del costruttore dal partecipare alle spese condominiali fino a quando non ha venduto l’immobile, concordare un prezzo inferiore a seguito dell’adesione ad una clausola vessatoria.

Le clausole vessatorie dell’articolo 36 del Codice del Consumo

L’articolo 36 del Codice del Consumo propone una lista nera di clausole vessatorie anche se sono oggetto di trattativa individuale, disciplina valida anche per i contratti di compravendita immobiliare tra un professionista e un consumatore. Queste clausole abusive sono:

• ridurre o annullare la responsabilità del professionista in caso di omissione quando questa provoca la morte o un danno al consumatore;
• diminuire o cancellare la possibilità per il consumatore di svolgere azioni per far valere i propri diritti in caso di inadempimento parziale o totale del professionista;
• estendere l’adesione del consumatore a clausole che non ha potuto consultare prima della conclusione del contratto.

Queste clausole sono vessatorie fino a prova contraria presentata dal venditore, mentre il Giudice deve sempre valutare se queste clausole provocano uno squilibrio tra le parti nel rapporto contrattuale e può considerare non abusiva quella che non favorisce considerevolmente uno dei due soggetti protagonisti dell’accordo. Consumatore.it è al fianco degli utenti per far valere i propri diritti di venditore e compratore, locatario e locatore, utilizzando gli strumenti di conciliazione e giudiziali per risolvere le controversie legate ai contratti di affitto o di compravendita immobiliare. Tesserati per usufruire di un’assistenza a costi agevolati ed iscriviti alla nostra newsletter a pagamento per rimanere aggiornato con contenuti esclusivi. Ricorda che puoi anche leggere i nostri articoli free per conoscere leggi, consigli per risparmiare, le garanzie su beni e servizi e tutto ciò che riguarda il mondo del consumo, potendo anche interagire con la nostra community per scambiare opinioni su esperienze o problematiche legate a questo tema.