Liti condominiali e mediazione per evitare querele e denunce

Le liti condominiali sono molto frequenti a causa sia delle questioni legate alla gestione delle parti comuni, come ad esempio le spese da pagare ed i crediti da recuperare, sia per i litigi tra i singoli vicini, come l’odore di cucinato e la presenza di animali e rumori molesti provenienti dagli altri appartamenti presenti nell’edificio.

Infatti, la soluzione della mediazione risulta molto utile per le controversie che coinvolgono chi vive in un condominio ed è l’opzione migliore per evitare di presentarsi in Tribunale per la loro risoluzione.

Invece, se si è protagonisti di litigi tra privati, e quindi, tra singoli proprietarie, il ruolo del mediatore rischia di essere meno incisivo e la soluzione della via giudiziaria diventa l’unica soluzione, soprattutto se non si riesce a trovare una quadra in maniera pacifica.

In questo articolo, cercheremo di capire come le dispute condominiali possono essere dipanate quando queste riguardano la cosa comune o i singoli inquilini.

Risolvere le liti condominiali con la mediazione obbligatoria

La mediazione obbligatoria è l’opzione necessaria quando si devono risolvere le controversie prima che queste portino all’inizio di una causa di tipo civile. Infatti, la procedura stragiudiziale permette, con l’ausilio di un avvocato, di dare una soluzione ai problemi condominiali grazie all’attività di un mediatore che, in una sede obbligatoria, può arrivare a raggiungere un accordo tra le parti in disputa anche prima dell’inizio di un processo. Le norme prevedono alcuni casi in cui la mediazione è obbligatoria e sono:

• l’osservanza o la violazione del regolamento condominiale;
• l’esecuzione di una apposita delibera assembleare;
• le spese condominiali per la manutenzione delle parti comuni;
• il rendiconto della gestione;
• il mancato pagamento dell’onorario dell’amministratore.

Non fanno parte del procedimento di mediazione di tipo obbligatorio le questioni di vicinato, quando ci si oppone ad un soggetto terzo, il risarcimento danni, a meno che il condominio sia una delle parti in causa, ed il recupero crediti in cui è il debitore a doversi opporre davanti ad un Giudice dopo aver ricevuto il decreto ingiuntivo.

Liti condominiali e mediazione: come funziona il procedimento

In caso di liti nel palazzo, se si sceglie la mediazione, anche per i casi di morosità, essa deve essere svolta presso un organismo di questo tipo che si trova presso la circoscrizione del tribunale territoriale e l’avvio della procedura deve avvenire non oltre trenta giorni dal deposito della domanda.

Questo procedimento ha la durata di 3 mesi e non basta la presenza degli avvocati ma serve anche quella delle parti in causa durante gli incontri previsti, a meno che l’assenza sia giustificata.

Infatti, non basta la presenza dell’avvocato per svolgere l’attività con il mediatore e la parte che è assenta al tentativo di conciliazione può essere condannata al pagamento del contributo unificato per procedere in giudizio, anche quando vince la causa.

Ricordiamo che la domanda di mediazione interrompe la decadenza dei servizi allo stesso modo della domanda giudiziale, producendo gli stessi effetti e prevede delle spese di avvio pari a 48,80 euro per il suo avvio che aumentano con la presenza degli avvocati se di dà inizio all’attività di negoziazione per risolvere le liti fino a 250mila euro ed il risultato della mediazione dovrà essere approvato dall’assemblea e diventando esecutivo come la sentenza di un Giudice.

Le questioni condominiali e la causa civile

Presentarsi presso il tribunale per consentire alle parti in causa di trovare la soluzione alle liti condominiali è una soluzione praticata molto spesso, ma è molto dispendiosa economicamente e prevede tempi lunghi prima di arrivare alla sentenza finale. Infatti, l’opzione del mediatore è il modo per far dialogare le parti e trovare un accordo prima di adire alla via giudiziaria che protrae di molto la durata della controversia in quanto prevede i seguenti passaggi dopo la mediazione:

• la notifica della citazione alla quale il convenuto deve rispondere entro 20 giorni se l’esito della mediazione non porta ad una soluzione positiva o quanto il tentativo di mediazione non è obbligatorio;
• la prima udienza, durante le quali le parti devono presentare le prove e dichiarare la volontà di presentare i testimoni, oltre a svolgere gli adempimenti formali;
• la fase istruttoria, con l’interrogazione delle parti e l’esame dei documenti e delle prove presentate;
• la fase della decisione, che prevede l’udienza finale, dopo avere effettuato una serie di dibattimenti, nel corso della quale le parti ribadiscono le rispettive posizioni.

La conclusione del procedimento prevede la pubblicazione della sentenza ed il verdetto finale avverrà dopo alcuni mesi, senza contare la possibilità di impugnarla presso la Corte d’Appello e la Corte di Cassazione. Il regolamento approvato ad unanimità in vigore nel palazzo può anche prevedere una clausola compromissoria che preveda la risoluzione di queste liti tramite arbitrato, derogando alla competenza del Giudice.

A chi rivolgersi in caso di liti condominiali tra proprietari

Il condominio può essere un luogo dove le dispute tra gli abitanti accadono spesso e l’amministratore di condominio rappresenta il punto di riferimento per risolverle.

Infatti, l’attività dell’amministratore di condominio è fondamentale per districare i problemi che riguardano uno o più inquilini, mediando con essi e proponendo soluzioni, anche portando le questioni al voto assembleare dei proprietari dei singoli immobili.

Se neanche i poteri che sono affidati all’amministratore e l’assemblea di condominio trovano il rimedio alla lite, si possono chiamare i Carabinieri per intimare ai vicini il rispetto del regolamento di condominio, quest’ultimo necessario se ci sono più di dieci inquilini in base al comma 1 dell’articolo 1138 del c.c.

Altrimenti, si può utilizzare lo strumento della mediazione civile che proverà a trovare un accordo tra i litiganti con un mediatore super partes. Si può anche chiedere aiuto ad un avvocato esperto in diritto condominiale ed agire presso il Giudice di Pace per avviare una causa di piccola entità è possibile ricorrere al tribunale ordinario per quelle che consistono in importi di denaro molto grandi.

Quando si risolvono le controversie condominiali con querele e denunce

Quando le liti condominiali insorgono, queste possono sfociare in denunce e querele quando il comportamento litigioso si traduce in una violazione del codice penale. Infatti, si sporge:

• querela se la persona che subisce un reato richiede all’autorità giudiziaria con un atto formale di procedere contro il responsabile che ha messo in atto il comportamento penalmente perseguibile, ad esempio minacce, aggressioni e danni alle aree comuni o private;
• denuncia avviene quando una persona mette a conoscenza l’autorità giudiziaria di un reato senza che per forza sia la parte lesa, ad esempio i rumori molesti, i lavori svolti senza autorizzazioni o atti contro la salute pubblica.

La prosecuzione di questi atti comporta il raccoglimento di tutte le prove utili per accertare lo svolgimento dei fatti, come foto, video, registrazioni audio, testimonianze di altri inquilini, e dopo l’inizio delle indagini, il Pubblico Ministero deciderà se gli elementi sono sufficienti per aprire l’azione penale. 

Quali sono i casi più frequenti di liti tra condòmini

Adire alle vie legali capita molto spesso quando si parla di liti condominiali, le quali rappresentano la metà delle procedure civili nelle aule di Tribunale. Tra le questioni più comuni in tale ambito ci sono:

• le immissioni di odori e rumori provenienti dagli altri appartamenti, come ad esempio i forti aromi provenienti dalle cucine o gli spostamenti di mobili a tarda ora;
• la presenza di oggetti e mezzi posti in zone comuni come i vasi attaccati al muro o le auto parcheggiare negli spazi non autorizzati;
• i rumori nel cortile, provocati soprattutto dalla presenza di bambini che producono urla, grida e schiamazzi;
• il rapporto con gli animali domestici ed il loro comportamento nelle parti comuni e per l’abbaio dei cani sui balconi;
• i comportamenti all’esterno dell’edificio, come la presenza di mozziconi di sigaretta, il bucato in evidenza sulla sua facciata, lo sbattimento dei panni e le gocce che cadono dal balcone dopo l’innaffiamento delle piante;
• le dispute per le questioni legate al mancato pagamento delle quote condominiali e tutte le controversie concernenti l’impugnazione delle delibere assembleari.

Consumatore.it ha l’obiettivo di fornire assistenza con i suoi professionisti per risolvere tutte le liti di questo settore presso un organismo di mediazione accreditato dal Ministero della Giustizia, dopo aver tentato la pacificazione tra le parti coinvolte ed evitare la via del Tribunale, mettendo in questo caso un avvocato per tutelare i diritti che si vuole far rispettare. Tesserati per usufruire di un’assistenza a costi agevolati ed iscriviti alla nostra newsletter a pagamento per rimanere aggiornato con contenuti esclusivi. Ricorda che puoi anche leggere i nostri articoli free per conoscere leggi, consigli per risparmiare, le garanzie su beni e servizi e tutto ciò che riguarda il mondo del consumo, potendo anche interagire con la nostra community per scambiare opinioni su esperienze o problematiche legate a questo tema.