In un articolo precedente abbiamo parlato di contestazione lavori edili per rivalersi degli errori commessi da professionisti e società del settore nell’esecuzione delle prestazione per conto dei committenti ed ottenere il risarcimento del danno e delle spese sostenute per riparare le loro mancanze. Invece, oggi ci occupiamo delle garanzie sui lavori edili che servono per proteggere gli investimenti dei consumatori in caso di ristrutturazioni o cantieri in casa.
Infatti, le garanzie lavori edili consentono ai proprietari di un immobile di far valere i propri diritti ed evitare di essere in una brutta situazione quando i responsabili delle prestazioni edilizie non le eseguono correttamente. La legge prevede specifiche tutele per errori e tempistiche da rispettare, entrambi ampliabili in sede contrattuale per avere maggiore copertura.
I consumatori devono sapere che possono beneficiare delle garanzie sui lavori edilizi per vizi e difformità, per gravi difetti e responsabilità contrattuali da esercitare per far rispettare i propri diritti ed ottenere una prestazione svolta secondo gli accordi stipulati.
In caso contrario, l’utente è costretto a denunciare i professionisti o le imprese responsabili dei lavori edili mal eseguiti ed ottenere la possibilità di rivalersi nei loro confronti, percependo quanto spetta.
Quali sono le garanzie lavori edili
Quando si parla di garanzie sui lavori edili a due grandi tipologie di tutele che sono presenti all’interno del Codice Civile e quelle previste dagli accordi che il consumatore stipula con i professionisti o la società esecutrice della prestazione. Infatti, la Legge contiene:
- la garanzia per vizi e difformità, secondo quanto previsto dall’articolo 1.667 del C.C., che consente agli utenti di avere una tutela di due anni dalla consegna dell’opera edilizia per i vizi e le difformità riscontrate rispetto a quanto pattuito, quando i difetti la rendono inadeguata all’uso in base alla sua destinazione o ne comportano una riduzione importante del suo valore;
- la garanzia per gravi difetti, contenuta nell’articolo 1.669 del C.C., che dura dieci anni dalla conclusione dei lavori edili e tutela da errori gravi nell’opera che compromettono la stabilità e la funzionalità della struttura di un edificio, e, così come la garanzia precedente, non deve essere messa nero su bianco sul contratto di committenza per poterne fruire.
Invece, le garanzie contrattuali sono frutto della contrattazione tra committente ed esecutore dei lavori edili e sono le più forti, ottenendo una copertura che può variare durante la fase negoziale per oggetto, dettagli e durata da personalizzare in base alle proprie esigenze. Esse sono la garanzia di buona esecuzione consente di ricevere la correzione dei lavori mal eseguiti quando essi non sono gravi, quella sui difetti relativi ai materiali utilizzati e la garanzia sugli impianti che aumenta la tutela prevista dalla legge su impianti idraulici ed elettrici, ma ce ne possono essere altre che possono essere inserite in base alle tipologie degli interventi e degli immobili che ne sono oggetto.
Quando far valere le garanzie lavori edili
Le garanzie sui lavori edili sono utili quando si effettuano opere di ristrutturazione e costruzione all’interno delle proprietà immobiliari dei consumatori come ad esempio le opere di impermeabilizzazione, i lavori per il rifacimento del tetto, la manutenzione dell’impianto elettrico, i lavori che coinvolgono il condominio o le opere di asfaltatura.
Per quanto riguarda la garanzia per i gravi difetti che compromettono la stabilità e la funzionalità dell’edificio in cui si sono effettuate le opere edili, essa ha decadenza di un anno dalla scoperta del vizio per denunciarlo e dieci anni di prescrizione dalla conclusione della prestazione edilizia.
Invece, per la garanzia biennale legata ai vizi ed alle difformità più lievi sui lavori edili, la decadenza per denunciarli è pari a sessanta giorni dalla loro scoperta oppure ad otto giorni successivi ad essa se si tratta di esecuzione di contratti d’opera.
Inoltre, le imprese edili sottoscrivono obbligatoriamente una polizza decennale postuma che consente loro di essere assicurare in caso di nuovi immobili che possono avere gravi difetti costruttivi o danni materiali e diretti causati da rovina totale o parziale durante il periodo della garanzia per gravi difetti, a cui spesso si aggiunge quella di Responsabilità civile verso terzi che tutela da morte, lesioni personali e danneggiamenti a cose.
Come richiedere le garanzie lavori edili
La prima cosa che bisogna fare per far valere le garanzie sui lavori edili è quella di non perdere tempo per non far decadere i propri diritti. Successivamente, si devono raccogliere documenti e prove legate ai lavori edilizi mal eseguiti come ad esempio il contratto, le fatture e le ricevute, le fotografie di vizi, difformità o difetti gravi, avendo se possibile quelle precedenti e successivi alla prestazione, le comunicazioni con il professionista o l’impresa, la perizia tecnica indipendente.
Il passo seguente è quello di inviare un reclamo formale e scritto all’azienda edile o al professionista che ha eseguito i lavori, contenente il problema rilevato, la garanzia che si vuole far valere e la richiesta per una soluzione da attuare in un tempo ragionevole, solitamente entro quindici o trenta giorni.
A questo punto bisogna seguire le procedure previste dalla Legge o dal contratto stipulato, attendendo la risposta dell’impresa edile che potrà contenere l’accettazione ad intervenire per sanare il difetto, il vizio o la difformità, oppure il rifiuto ad assolvere le richieste del cliente, con la possibilità che essa possa anche non rispondere al reclamo.
Se l’impresa edile esegue i lavori decide di correggere gli errori commessi, bisogna controllare che la situazione sia stata sanata alla loro conclusione, altrimenti c’è bisogno di un nuovo reclamo. Infatti, in base all’articolo 1.668 del Codice Civile, al committente spetta l’eliminazione a spese del costruttore o del ristrutturatore di vizi e difetti creati dai lavori mal eseguiti, oppure la riduzione degli importi sostenuti per pagare le spese per toglierli, oltre al risarcimento del danno subito e la risoluzione del contratto se l’opera è da lui inutilizzabile.
L’azione legale per far valere le garanzie sui lavori edili
Prima dell’azione legale, si può tentare una negoziazione o conciliazione paritetica tra il committente e l’esecutore dei lavori edili mal eseguiti, tramite i rappresentanti di ciascuna parte in lite al fine di trovare un accordo che li soddisfi entrambi.
In caso contrario, l’azione legale deve essere preceduta dalla denuncia di vizi, difformità o difetti gravi secondo i tempi utili per evitare la decadenza dei diritti previsti nelle garanzie sui lavori edili, non necessaria quando il prestatore ha riconosciuto per iscritto la l’esistenza degli errori commessi oppure li ha nascosti dolosamente.
Sia nel caso delle garanzie previste dalla Legge che per quelle contrattuali, l’importante è portare prove e documenti dettagliati che dimostrano i difetti e le responsabilità di chi ha eseguito i lavori edili, rispettare i tempi di decadenza e prescrizione dei diritti e richiedere quanto spetta, dalla rimborso delle spese sostenute per correggere gli errori, la loro eliminazione, il risarcimento del danno e la risoluzione del contratto.
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