La contestazione lavori non eseguiti a regola d’arte può essere effettuata dai condomini o dai singoli privati quando non sono soddisfatti dei servizi prestati da professionisti o società edili che li hanno effettuati all’interno del condominio o di una abitazione privata.
Infatti, la contestazione lavori edili sugli immobili che può riguardare la mancata soddisfazione da parte del committente privati nei confronti della ditta appaltatrice sui servizi eseguiti, sui loro tempi di realizzazione o sul pagamento degli importi richiesti.
Inoltre, le contestazioni lavori edili si realizzano quando non c’è una comune visione tra le imprese del settore che hanno eseguito le prestazioni ed i loro clienti, ed in caso di mancato accordo si arriva anche alle vie legali.
Le cause in Tribunale si concludono con una decisione del Giudice che si basa sul contratto stipulato tra appaltatore e committente, a meno di sua mancanza o presenza di lacune al suo interno che comporta l’utilizzo delle norme in materia di appalti del Codice civile.
Cosa si intende per lavori a regola d’arte
Il Codice civile non specifica cosa si intente per lavori a regola d’arte, ma quando si tratta di questa tematica viene presa la disciplina delle prestazioni eseguite regolarmente, con le conseguenze degli inadempimenti ed i possibili rimedi.
Infatti, bisogna avere come riferimento le norme in materia di prestazioni effettuate da appaltatori o lavoratori autonomi per conto di un committente. In questo rapporto contrattuale, quando l’opera non rispetta gli accordi, il consumatore può richiedere all’esecutore dei lavori di conformarsi a quanto pattuito entro un certo termine, e, se questo non avviene, egli può contestarli chiedendo la sua risoluzione o il risarcimento del danno.
La definizione di lavori a regola d’arte dipende dalla tipologia di lavori prestati, dall’incarico e dal mestiere svolto dall’appaltatore, nel caso delle prestazioni edili si devono guardare i requisiti, le norme tecniche e le caratteristiche dei processi edilizi e di impiantistica.
I lavori edili in caso o in condominio sono da considerare come opere manuali che per essere ben eseguiti devono rispettare il risultato promesso al committente, assolvendo le sue aspettative, e non lo sono quando non viene usata la massima diligenza alla loro realizzazione, senza ottenere l’obiettivo voluto dal consumatore.
Lavori edili mal eseguiti: la responsabilità dell’appaltatore
La responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente privato riguarda la garanzia che l’opera svolta non comprenda vizi e difformità, con le parti del contratto che possono aumentarla o diminuirla. Per vizi si intendono le modalità e la qualità della prestazione non eseguita a regola d’arte, mentre le difformità riguardano le differenze intercorse tra il progetto o quanto previsto dall’accordo contrattuale ed il il risultato finale dei lavori nelle abitazioni private o in condominio. Inoltre, la responsabilità del professionista o della società che esegue i lavori c’è anche quando:
- la difformità ed i vizi non sono gravi, a meno che il contratto non preveda diversamente;
- l’opera viene realizzata seguendo un progetto di altri, rispettando il principio della regola d’arte;
- l’ingerenza del committente si manifesta, lasciando al committente autonomia e discrezionalità;
- gli errori di progettazione o direzione dei lavori che comportano vizi o difformità che non vengono immediatamente comunicati al committente appena l’appaltatore se ne accorge, senza dimostrargli il suo disaccordo.
In tutti i casi, il consumatore può effettuare la contestazione lavori non eseguiti a regola d’arte nei confronti del professionista o della società che ha prestato la propria opera edilizia, riconoscendo le responsabilità e facendo valere i propri diritti.
Cosa succede quando i lavori non sono a regola d’arte
Il consumatore che si accorge dei lavori edili non effettuati a regola d’arte per vizi e difformità dovuti all’opera del committente può richiedere all’appaltatore di eliminarli a suo spese o diminuire gli importi previsti nel contratto, oltre al risarcimento del danno subito.
Inoltre, il committente può ottenere anche la risoluzione del contratto stipulato con l’appaltatore quando i vizi o le difformità dei lavori edilizi svolti in casa o nel palazzo condominiale fanno sì che l’opera realizzata non sia adatta alla sua destinazione.
I diritti dei privati che commissionano dei lavori edilizi possono richiedere alternativamente il risarcimento del danno o la risoluzione contrattuale quando l’opera prestata dal professionista o dalla società edile viene mal eseguita.
Questa scelta è dovuta dal fatto che quando si richiede di risolvere il contratto il committente vuole rendere nullo ed inesistente l’accordo stipulato, mentre con il risarcimento del danno si vuole mantenere in essere il contratto concordato, contestandone la sue esecuzione non perfetta alla base della volontà di essere risarciti.
Come effettuare la contestazione lavori non eseguiti a regola d’arte
Quando ci sono vizi e difformità nei lavori edili che il committente ha commissionato per la sua casa o per il condominio, in Tribunale è necessario chiamare in causa l’appaltatore, anche quando la prestazione viene eseguita da un subappaltatore. Assieme all’appaltatore, può essere responsabile anche il progettista se gli errori possono essere imputati a questa figura, oltre al direttore dei lavori se le le opere si sono svolte sotto la sua supervisione.
Infatti, il direttore dei lavori è responsabile quando i vizi e le difformità avvengono per sua colpa od omissione nella sua attività di vigilanza dell’opera e nel dare le giuste direttive per realizzarle in modo corretto, richiedendo all’appaltatore di seguire i dettami per eseguire correttamente la prestazione edile, anche con visite regolari nel tempo e la comunicazione diretta con i tecnici dell’attività del settore edilizio.
Possono agire nei confronti di uno di questi soggetti responsabili dei lavori edili non eseguiti il proprietario di una casa, appartamento o villa, il condominio, i singoli condomini o l’Amministratore se delegato dall’Assemblea, in base al fatto che le opere non svolte a regola d’arte riguardino immobili privati o condominiali.
Qualora le responsabilità dell’appaltatore, del direttore dei lavoratori o del progettista, uno di questi soggetti è chiamato a risarcire i danni al committente con la possibilità di rivalersi nei confronti degli eventuali corresponsabili, richiedendo il regresso degli importi da risarcire.
Quando si possono contestare lavori edili mal eseguiti
Le tempistiche per esercitare il diritto di contestazione dei lavori non eseguiti a regola d’arte in una casa privata o villa e non farlo cadere in prescrizione sono sessanta giorni dalla scoperta di vizi e difformità dell’opera edilizia per la denuncia all’appaltatore e due anni per iniziare la causa in Tribunale, valide sia in caso di risarcimento del danno che per la richiesta di risoluzione del contratto.
Infatti, la denuncia riguarda i vizi e le difformità nascoste, mentre per quelli palesi serve la verifica o il collaudo per farli valere, oppure quando l’appaltatore li ha riconosciuti, li ha nascosti o è consapevole di essi ma si muove con reticenza o in malafede.
I termini per contestare i lavori mal eseguiti partono dal momento in cui il committente si accorge di vizi o difformità, dimostrando il collegamento tra causa ed effetto attraverso una perizia di parte, grazie agli accertamenti tecnici che verificano la loro causa e gravità.
Invece, i tempi per far valere il diritto di contestazione dei lavori edili non eseguiti a regola d’arte partono dalla delibera dell’Assemblea condominiale quando essi riguardano un palazzo con il condominio, ovvero quando i suoi abitanti vengono a conoscenza dei vizi o delle difformità delle opere prestate dall’appaltatore.
Come si calcola il risarcimento del danno da lavori mal eseguiti
L’importo del risarcimento del danno per i lavori edili in casa o in condominio non eseguiti a regola d’arte è pari al beneficio economico che il committente avrebbe potuto ottenere in caso di opera senza vizi o difformità la cui responsabilità è dell’appaltatore.
Infatti, la quantificazione del risarcimento per i lavori edilizi mal eseguiti è pari ai costi sostenuti dal committente per correggere gli errori commessi dall’appaltatore o in base alla valutazione dei vizi dell’opera rispetto a quanto pattuito nel contratto stipulato tra le due parti.
Inoltre, questa prassi viene applicata anche in caso di richiesta di solo risarcimento del danno, e non anche la restituzione degli importi pagati dal committente in tutto o in parte, oppure della loro sospensione, ed in questa situazione egli otterrà il rimborso dei costi sostenuti per i lavori di correzione eseguita da terzi.
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