Quando si è vittima di una occupazione spazi comuni condominiali, il consumatore deve sapere che può agire subito per far rispettare i propri diritti, in quando esse sono parti del condominio di cui ogni condomino ha diritto a fruirne liberamente.
Infatti, in base a quanto previsto dall’articolo 1102 del Codice civile, non è permesso effettuare una occupazione parti comuni condominio, ovvero mettere in atto un comportamento che non consente agli altri abitanti del palazzo di poter utilizzare spazi come il giardino, il terrazzo, il tetto, il lastrico solare, il cortile, l’androne, il pianerottolo, le scale o l’ascensore condominiale.
La Legge prevede che nessun condomino possa cambiare autonomamente la destinazione d’uso e praticare una occupazione spazio condominiale, in modo che impedisca l’accesso a tali parti del palazzo che deve essere libero per tutti i condomini.
Solo l’Assemblea condominiale può decidere di assegnare l’uso esclusivo di una parte comune, seguendo le eccezione previste dalle norme, mediante una delibera votata a maggioranza, quindi non si può decidere da soli di fare una occupazione suolo condominiale e prenderne il possesso.
L’utilizzo degli spazi comuni condominiali
Gli spazi comuni condominiali possono essere utilizzati da tutti gli abitanti dell’edificio e tale libertà può essere limitata solo dal regolamento contrattuale o dal titolo d’acquisto di un immobile, come nel caso del lastrico solare solitamente attribuito a chi è all’ultimo piano e gli altri condomini per accedervi devono chiedere l’assenso del proprietario.
Quindi, le parti comuni condominiali non possono essere utilizzati per scopi egoistici, come ad esempio impiegare il giardino del condominio come il proprio parcheggio privato, ma devono essere spazi aperti agli altri abitanti e la loro fruizione deve essere garantita con gli stessi diritti.
L’occupazione degli spazi comuni del condominio può avvenire per breve tempo e mettendo nelle condizioni le altre persone che vivono nel palazzo di potersene servire, come ad esempio i casi della bicicletta o del passeggino nell’androne che non devono impedire il passaggio di chi ci abita.
Invece, se un singolo condomino paga le spese per migliorare lo sfruttamento delle parti comuni, queste ultime rimangono a suo carico, senza poter chiederne il rimborso agli altri condomini dell’edificio.
Gli altri casi di occupazione spazi comuni condominiali
Le attività che vengono svolte all’interno degli spazi comuni condominiali sono spesso oggetto di liti tra i condomini che non sempre sono facile soluzione. Uno dei casi più frequenti delle piante utilizzate per rendere più gradevole il pianerottolo: è possibile farlo ma solo se non ostruiscono il passaggio nella parte di raccordo tra le rampe di scale.
In sostanza, l’uso delle parti comuni condominiali non deve portare ad un loro ingombro che non consente agli altri abitanti del palazzo di poter godere di esse in base a quella che è la loro normale destinazione.
Quindi, un singolo condomino non può occupare l’intero cortile condominiale mettendoci tutte le proprie automobili e facendolo diventare di fatto il proprio parcheggio privato, oppure mettere le proprie cose sull’androne, occupandolo completamente.
Non ci sono solo i casi di impedimento dell’utilizzo del bene comune o il cambio di destinazione delle parti che dovrebbero essere condivise da tutti i condomini nell’uso. Infatti, anche il cambio di serratura della porta che consente l’accesso al tetto condominiale da parte del proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano è vietato dalla Legge.
Cosa fare in caso di occupazione spazi comuni condominiali
L’articolo 1117 quater del Codice civile che in caso di occupazione spazi comuni condominiali, un singolo condomino o l’Amministratore possano convocare l’apposita Assemblea per richiedere a colui che ha intrapreso una condotta illecita sulle parti comuni di cessarla immediatamente.
Le decisioni dell’Assemblea possono essere la comminazione di una multa al condomino che utilizza impropriamente gli spazi comuni, se prevista dal Regolamento condominiale, o dare mandato all’Amministratore di intraprendere un’azione giudiziaria nei sui confronti, in modo che sia il Giudice ad ordinare il ripristino del normale uso delle parti comuni.
Infatti, il Giudice può decidere per l’azione di spoglio della parte comune occupata se tale condizione si è protratta per meno di un anno o l’azione di rilascio o di restituzione se c’è stata un’occupazione abusiva, ottenendo lo sgombero dello spazio.
La Legge consente all’Amministratore di poter ottenere la liberazione degli spazi comuni occupati in modo illegale anche senza l’autorizzazione dell’Assemblea, fa parte delle sue competenze previste dall’articolo 1130 del Codice civile.
I casi leciti di occupazione parti comuni condominio
I singoli condomini possono utilizzare gli spazi comuni del condominio per interessi personali, come ad esempio far passare sulla facciata del palazzo i cavi per la televisione o per la connessione internet o far asciugare i panni sulla terrazza. Inoltre, si può montare un impianto di videosorveglianza sul pianerottolo, purché inquadri solo la porta del proprio appartamento, oppure installare dei pannelli fotovoltaici sul tetto dell’edificio condominiale. Per tutti questi esempi non serve ottenere l’autorizzazione o l’informazione dell’Assemblea per poter mettere in atto tali condotte.
Questi comportamento possono essere praticati solo se non impediscono agli altri condomini di utilizzare gli spazi comuni del palazzo ed in caso di loro occupazione abusiva si può intraprendere un’azione legale, raccogliendo prove e facendosi assistere da un avvocato esperto in materia, con la possibilità di ottenere un risarcimento danni e sanzioni legali a carico del condomino colpevole.
L’amministratore di condominio può svolgere la funzione di monitoraggio degli spazi comuni e per controllarli si può installare impianti di sorveglianza che li controllino, ma con l’approvazione dell’Assemblea condominiale e con il rispetto della normativa sulla privacy.
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