Impugnare delibera condominio è possibile per tutti i proprietari di un immobile nel palazzo che giudicano le deliberazione dell’Assemblea come contrarie alla Legge o al Regolamento condominiale, oppure non rispettano i principi di buona amministrazione e correttezza.
Quando si parla di delibere condominiali si intendono tutte quelle decisioni approvate dall’Assemblea di condominio dopo che sono presentate all’interno della convocazione del suo ordine del giorno e votate, oltre ad essere inserite nell’apposito verbale assieme ai millesimi dei singoli condòmini ed ai voti espressi.
Per impugnare una delibera assembleare di condominio è necessario che questa decisione sia viziata nei requisiti di formo e contenuto che deve presentare, in modo da renderla inefficace per annullamento o nullità ed evitare che diventi obbligatoria e vincolante per tutti gli abitanti dell’edificio.
In questo articolo, vogliamo dare una panoramica completa su chi può impugnare delibere condominiali, il termine entro quando attivarsi e quali sono le procedure previste per poter raggiungere il loro annullamento o nullità a seconda dei vizi che presentano.
Chi può impugnare una delibera assembleare di condominio
Quando si parla di impugnazione delibera condominiale è necessario fare riferimento all’articolo 1137 del Codice civile ed in particolare al secondo comma per individuare quali sono i soggetti che possono contestare la validità delle decisioni in Assemblea.
Infatti, secondo la normativa vigente, sono i condomini assenti, che hanno votato contro o si sono astenuti a poter contestare la decisione presa durante l’Assemblea condominiale, non permettendo a chi si è espresso a favore di cambiare idea, altrimenti la durata delle procedure di opposizione sarebbero stati troppo lunghi.
Inoltre, il diritto a impugnare delibera condominiale è riconosciuto anche per coloro che hanno delegato l’espressione della propria volontà quando non ratificano l’operato dello stesso se il voto espresso è diverso rispetto a quello concordato precedentemente tra loro.
Ricordiamo che, le delibere dell’Assemblea condominiale sono comunque efficaci anche quando sono sotto impugnazione e devono essere rispettate da tutti i condomini, a meno che ci sia un intervento del giudice che le sospenda prima di decidere in merito al loro annullamento.
Qual è il termine per impugnare delibera condominiale
Per poter impugnare delibera condominiale è necessario rispettare una perentoria tempistica e più precisamente l’apposita citazione deve essere presentata entro trenta giorni dalla data dell’Assemblea che ha ratificato la decisione per i condomini contrari o astenuti, stesso lampo di tempo ma dalla data di comunicazione di deliberazione per gli assenti.
Bisogna precisare che nell’ultimo caso descritto, il termine per l’impugnazione delibere condominiali parte dall’undicesimo giorno di giacenza presso l’Ufficio postale in quando la sua consegna del verbale non può avvenire immediatamente per le procedure di trasmissione previste dalle regole in vigore.
Inoltre, i termini per una delibera assembleare di condominio valgono solo per le decisioni che possono essere annullate, quelle che possiedono vizi di nullità possono essere contestate in ogni momento senza alcun limite temporale per la richiesta di valutazione della loro liceità.
Ricordiamo che il giudice, in attesa di esprimersi in merito all’annullamento o la nullità delle decisioni assembleari in oggetto, può decidere di sospenderne l’efficacia valutando i potenziali danni che la loro vigenza può provocare all’intero condominio ed al singolo condomino.
Come impugnare delibera condominio
Per impugnare una delibera condominiale la prima cosa che i consumatori devono sapere è quella che devono rivolgersi ad un avvocato esperto in diritto condominiale per poter valutare se la decisione dell’Assemblea contiene vizi per poterne richiedere l’annullamento o la nullità. A questo punto, sono due le fasi da percorrere per procedere con l’impugnazione:
- la mediazione obbligatoria presso un ente abilitato tramite la presentazione di un’istanza apposita;
- se l’esito della mediazione è negativo si procede con una causa presso il Giudice territorialmente competente;
- per evitare i costi di una causa giudiziaria, si può decidere di procedere con l‘abrogazione o la sostituzione della decisione contestata, con la nuova delibera che deve rispettare la Legge ed il Regolamento condominiale, avere lo stesso oggetto di quella impugnate, approvata da un’Assemblea regolarmente convocata e deve essere espressa la volontà di voler sostituire la norma precedente.
La fase di mediazione è obbligatoria in quanto deve essere affrontata per non rendere inammissibile l’eventuale domanda giudiziale da presentare al Giudice competente, ma la prima se ha successo consente di modificare la decisione presa durante l’Assemblea di condominio in base a quanto concordato nella prima fase di impugnazione delibera condominiale.
Quando una delibera condominiale è nulla o annullabile
Facendo riferimento sempre all’articolo 1137 del Codice civile, una delibera condominiale è annullabile ad esempio quando non sono state seguite le norme in materia di convocazione o costituzione dell’Assemblea, la decisione è stata approvata nonostante la maggioranza richiesta era al di sotto di quella richiesta dalla Legge, ci sono vizi di forma o non sono state rispettate la normativa ed il Regolamento condominiale nel processo di informazione dell’Assemblea.
Invece, una decisione condominiale è nulla ad esempio quando l’oggetto della delibera non può essere determinato, non è realizzabile o non si può votare in Assemblea, danneggia i diritti individuale dei singoli proprietari, non presenta i requisiti essenziali previsti dalle norme vigenti in materia, sulle spese condominiali non vengono rispettate le tabelle millesimali prevista da Legge e Regolamento.
In caso di annullamento della delibera condominiale che è stata precedentemente impugnata il provvedimento del giudice è di tipo costitutivo, mentre per le cause di nullità la decisone è di accertamento, mentre la sospensione cautelare non incide sui tempi di prescrizione o di decadenza dell’azione di impugnazione.
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