Gli abusi edilizi in condominio sono dei lavori svolti in maniera illegittima sul palazzo condominiale e che comportano delle modifiche all’estetica della sua architettonica o la mancanza della conformità urbanistica.
Infatti, questa fattispecie è considerata come la violazione delle regole condominiali, del Codice civile, delle norme urbanistiche o edilizi, anche quando i lavori vengono svolti senza seguire quanto contenuto dall’autorizzazione o senza l’autorizzazione del Comune di residenza.
Difendersi da abusi edilizi nel proprio condominio è il modo per tutelare i diritti dei proprietari degli immobili che lo compongono e l’integrità del palazzo messi a repentaglio dal mancato rispetto delle pratiche in materia edile.
Queste problematiche possono portare a conseguenze amministrative e penali che dipenderanno dal grado di responsabilità e dal tipo di danni che sono stati commessi in seguito alla violazione delle regole edilizie.
Cosa si intende per abusi edilizi in condominio
Quando si parla di abusi edilizi in condominio si intendono i lavori effettuati sulle parti comuni del palazzo o sui singoli immobili che lo compongono senza le adeguate autorizzazioni o contravvenendo a quanto previsto dalla Legge.
Infatti, questi lavori possono concernere ampliamenti, sopraelevazioni, cambi di destinazione d’uso, realizzazioni di nuove opere e infrastrutture, modifiche di impianti, il rifacimento delle facciate, demolizioni e ricostruzioni.
Queste opere possono coinvolgere anche le parti degli immobili che sono ad uso esclusivo dei rispettivi proprietari, oppure parti comuni del condominio come giardini, scale, portineria, ascensori e facciate.
Per ovviare a queste problematiche, i condomini possono stilare regolamenti dettagliati che non consentono di avere dubbi su come comportarsi, attraverso la definizione di limiti e responsabilità chiare che possano evitare lavori che minano l’integrità del palazzo e la sua sicurezza.
Chi è responsabile in caso di abuso edilizio in condominio
La responsabilità in caso di abuso edilizio ricade sul proprietario dell’immobile se i lavori illegittimi vengono effettuati sulle sue parti esclusive, mentre spetta a tutti i condomini se sono eseguiti sulle parti comuni del palazzo condominiale.
Per le violazioni edilizie sono previste delle sanzioni da applicare sulle persone fisiche e queste non escludono la responsabilità del personale esterno al condominio, compresi i direttori dei lavori ed i costruttori.
Inoltre, la responsabilità sugli abusi edilizi in condominio può coinvolgere anche il suo Amministratore se non è intervenuto con le giuste misure per contrastarli, difendendo gli interessi dei condomini sulle parti comuni oggetto dei lavori, rispondendone a titolo personale.
In questo caso, l’Amministratore di condominio risponde in tribunale della mancata sorveglianza relativa alla difformità delle parti comuni, solo se il suo mancato controllo viene considerato come volontario e colpevole.
Come denunciare un abuso edilizio in condominio
Per denunciare un abuso edilizio in condominio, l’Amministratore deve presentare una denuncia formale presso la Polizia Municipale, anche quando i lavori sono svolti senza la regolare autorizzazione, mentre per il singolo immobile deve diffidare il proprietario con la richiesta di rimuovere le irregolarità.
Inoltre, è necessario presentare una apposita segnalazione presso l’Ufficio Urbanistica e Toponomastica del Comune in cui è situato il palazzo quando gli abusi edilizi riguardano una difformità o la mancanza del rilascio degli adeguati permessi.
La responsabilità della denuncia di un abuso edilizio non coinvolge solo l’Amministratore di condominio, ma anche tutti i singoli proprietari, dopo essersi accertati delle violazioni commesse in questo ambito, ma il primo può rischiare anche la revoca del suo incarico se non mette in atto le sue prerogative, inviando comunicazione ai proprietari ed indicendo una Assemblea, oltre a diffidare i responsabili e chiedere il ripristino dei luoghi allo stato precedente ai lavori.
Per effettuare la denuncia degli abusi edilizi in condominio serve reperire informazioni e prove che possano mettere nelle condizioni più favorevoli le autorità coinvolte per agire in modo efficace ed il rispetto delle regole in materia edile. Bisogna stare attenti alla prescrizione del reato, quattro anni a partire dalla realizzazione della costruzione irregolare e dalla fine dei lavori abusivi, cinque anni se durante questo periodo di tempo c’è stato un atto processuale interruttivo
Quali sono le sanzioni in caso di abusi edilizi in condominio
Dopo aver presentato la denuncia per un abuso edilizio in condominio, essa viene inoltrata presso il Comune, il questore, il commissario di pubblica sicurezza, le autorità competenti e gli uffici regionali. In particolare, il Comune deve dare una risposta entro trenta giorni dalla data di presentazione della denuncia e le sanzioni amministrative possono essere l’ordinanza di demolizione della costruzione irregolare, il ripristino delle condizioni precedenti ai lavori irregolari, l’immobile abusivo può entrare a far parte del patrimonio comunale e una sanzione economica, provvedimenti che variano a seconda della tipologia dell’abuso edilizio e delle sue conseguenze.
Inoltre, se non è stato certificato l’inizio delle attività tramite la SCIA edilizia, la sanzione è pari al doppio del valore economico dell’immobile dopo i lavori effettuati, partendo da almeno 516 euro di multa. Ricordiamo che gli interventi irregolari sulle parti comuni possono incidere negativamente sull’accesso ai bonus edilizi come Ecobonus e Superbonus, mentre non influiscono quelli sulle parti esclusive dei singoli proprietari.
Invece, i responsabili degli abusi edilizi in condominio possono incorre in conseguenze penali, dalle multe all’arresto in base alla gravità degli illeciti commessi, anche per l’Amministratore di condominio che non esercita i poteri di controllo e denuncia per i lavori sulle parti comuni. Le multe sono comprese tra poco più di 5mila euro fino a poco oltre i 50mila euro e l’arresto fino a due anni. Si può effettuare anche la richiesta di sanatoria per evitare le conseguenze dovute agli abusi edilizi con modalità e procedure diverse e dipendenti al tipo di irregolarità commesse.
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