I consumatori spesso si chiedono come effettuare la revoca amministratore condominio, necessaria quando questa figura professionale non adempie alle funzioni per le quali ha ricevuto il mandato dalla maggioranza dei condomini presenti nello stabile.
L’amministratore di condominio è una figura professionale utile ad amministrare un palazzo con molti abitanti che può essere esercitata se si possiedono i pieni diritti civili e politici, si è conseguito almeno un diploma di scuola superiore di secondo grado, frequentato i corsi di formazione e di aggiornamento necessari per svolgere tale incarico. Il suo stipendio non è determinato dalla Legge, ma l’amministratore deve comunicare il suo compenso al momento dell’accettazione della nomina o in sede di rinnovo, altrimenti queste decisioni sono nulle.
Bisogna sapere che la carica dell’amministratore di condominio dura un anno, che alla scadenza del primo si rinnova in automatico e che per gli anni successivi serve la sua conferma a maggioranza dell’Assemblea condominiale per rinnovarla, altrimenti il suo mandato scade. Anche al termine del primo anno di mandato dell’amministratore di condominio, si può evitare il rinnovo tacito dell’incarico attraverso l’approvazione di una delibera apposita per non far scattare la conferma automatica.
Quindi, la convocazione dell’amministratore di condominio dell’Assemblea non serve solo per approvare rendiconto di gestione ed il relativo piano di riparto, ma consente ai condomini di decidere la conferma o la revoca del suo mandato.
I doveri dell’amministratore di condominio
I doveri dell’amministratore di condominio sono diversi e regolati dal Codice civile. All’inizio del suo mandato questo professionista deve comunicare i propri dati anagrafici e recapiti professionali da affiggere nella bacheca condominiale. Far sapere qual è il luogo di conservazione dei registri condominiali è importante per avere una loro copia quando i condomini ne fanno richiesta, stabilendo giorni ed orari in cui poterlo fare.
Nel corso dello svolgimento del suo mandato, l’amministratore di condominio deve garantire il rispetto del suo regolamento, erogando anche le multe condominiali, e procedere con l’applicazione delle delibere approvate in Assemblea.
Inoltre, questa figura professionale deve riscuotere i contributi e le spese per lo svolgimento dei servizi e della manutenzione delle parti comuni del condominio, compresa quella per la sua conservazione. Tali somme di denaro devono transitate su un apposito conto corrente intestato al condominio stesso.
Altre funzioni a carico dell’amministratore di condominio sono anche la riscossione forzata verso i condomini morosi, la cura del registro dell’anagrafe condominiale, la registrazione dei verbali dell’Assemblea, la tenuta del registro contabile e di quello sulla nomina e revoca dell’incarico di amministratore.
Revoca amministratore condominio con l’assemblea
Un amministratore condominiale riceve la nomina e la revoca del proprio mandato attraverso una votazione che per rendere valida una di queste due decisioni attraverso la maggioranza dei presenti in Assemblea o la rappresentanza della metà dei millesimi.
La carica di amministratore condominio dopo il secondo di anno non prevede il rinnovo automatico, ma comunque per togliere l’incarico alla persona che la ricopre deve avvenire mediante la delibera che lo assegna ad un altro professionista. In caso contrario, l’amministratore di condominio decaduto continua a svolgere le sue funzioni in regime di prorogatio, solo però quelle di ordinaria amministrazione come la riscossione delle quote e gli atti urgenti.
Le cause che possono portare alla decisione di revocare il mandato all’amministratore di condominio sono la sua negligenza ed incompetenza, il conflitto di interessi, la mancata trasparenza o comunicazione, la violazione di leggi e regolamenti, il comportamento non professionale o inadeguato nello svolgimento dell’incarico.
Il periodo di prorogatio non può essere evitato, ma la convocazione dell’Assemblea condominiale, che dovrà nominare il nuovo amministratore di condominio, avviene con due differenti riunioni ed è l’unica soluzione per uscire da questa condizione.
Revoca amministratore condominio prima della fine del mandato
La revoca dell amministratore di condominio può avvenire senza aspettare la scadenza del suo mandato, in qualsiasi momento e senza dare una motivazione. Infatti, questa può avvenire per decisione dell’Assemblea condominiale ma:
- senza una revoca dell’incarico per giusta causa, ovvero senza la violazione dei suoi doveri professionali, compresa la mancata convocazione dell’assemblea per toglierli il mandato o per la nomina del nuovo professionista, l’amministratore di condominio a diritto a ricevere il suo compenso fino alla fine naturale del suo contratto;
- in caso violazione dei suoi doveri professionali, l’amministratore non ha diritto a ricevere la restante parte del suo compenso ed i condomini possono chiedere il risarcimento dei danni cagionati al condominio.
Invece, il Tribunale è la seconda opzione praticabile per revocare il mandato dell’amministratore di condominio che però non può intervenire nel periodo di prorogatio, in quanto non c’è alcun contratto da sciogliere ed esso è già terminato, mentre può farlo in caso di violazioni nell’esercizio delle sue funzioni che hanno cagionato un grave danno al condominio stesso.
La revoca giudiziale amministratore condominio
La revoca giudiziale amministratore condominio può essere decisa quando l’Assemblea non decide di nominare un nuovo professionista oppure se quello in carica ha commesso delle gravi violazioni nello svolgimento della sua attività. Per quanto riguarda il caso della mancata nomina di un nuovo amministratore di condominio, serve aver convocato almeno due Assemblee che non sono pervenute alla decisione di revoca del professionista incaricato ed il Giudice decide con decreto motivato a cui ci si può appellare entro dieci giorni dalla sua notifica.
Il Tribunale può servire anche per nominare il nuovo amministratore di condominio ed interrompere il periodo di prorogatio previsto dopo la scadenza del secondo anno di mandato, con l’opportunità di sostituire un professionista con un altro.
Il ricorso giudiziale per ottenere lo scioglimento del mandato dell’amministratore di condominio, può essere richiesto da uno o più condomini ed, assieme alla revoca assembleare, questa forma di estinzione dell’incarico è prevista dall’articolo numero 1129 del Codice Civile.
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