I vizi occulti immobili acquistati sono quei difetti nascosti di cui il compratore si accorge solamente dopo la stipulazione del contratto di compravendita immobiliare.
Quando si presentano questi difetti, vuol dire che il venditore ha violato l’articolato dall’articolo 1490 del Codice civile che contiene l’obbligo per quest’ultimo a consegnare un bene esente da vizi che ne diminuiscano il valore oppure non rendano possibile il suo uso secondo le aspettative del compratore.
Inoltre, l’articolo 1669 del Codice civile affida all’appaltatore la responsabilità degli edifici per difetti di costruzione o vizi e che mettono a repentaglio la sicurezza e la funzionalità degli immobili.
Per i vizi occulti il compratore può tutelarsi, mentre per quelli palesi non si può fare nulla in quanto sono considerati accettati al momento della vendita o della consegna del bene appaltato. Il venditore, se è in buona fede, non ha l’obbligo di comunicare i difetti dell’immobile ma deve provvedere prontamente a tutelare il compratore.
Quali sono i vizi occulti immobili
I vizi occulti di cui ci si accorge dopo l’acquisto di una casa possono essere difetti strutturali o funzionali che il compratore non conosceva al momento della firma del contratto di compravendita. Ad essere garantiti, sono solo quei difetti che diminuiscono il valore del bene acquistato o ne compromettono il suo utilizzo. In questi casi, il consumatore può ottenere l’annullamento del contratto di acquisto e la restituzione della caparra corrisposta con un importo doppio. Questi vizi possono riguardare:
- gli impianti idraulici, che possono portare ad infiltrazioni d’acqua o di umidità, o la mancanza di guaine di protezione;
- i sistemi di riscaldamento;
- l’impianto fognario con la mancata pendenza dei tubi di scarico o degli impianti elettrici;
- il cedimento dei balconi;
- la presenza di insetti, roditori o muffe;
- i problemi di isolamento termico o acustico;
- le irregolarità urbanistiche o catastali;
- le crepe strutturali;
- la presenza di amianto;
- la mancata coibentazione del tetto.
Per ottenere la nullità del contratto di vendita immobiliare, questi vizi non devono essere evidenti. ma devono essere di grave entità, e la Corte di Cassazione ha riconosciuto l’attivazione di tale diritto per quelli riguardanti gli impianti idraulici, di riscaldamento e fognari.
Quanto tempo per denunciare i vizi occulti immobili
Le tempistiche per denunciare i vizi occulti immobili dopo il rogito dipendono dal tipo di contratto stipulato e dalle parti protagoniste della compravendita immobiliare. Infatti, il consumatore può effettuare la denuncia:
- entro 8 giorni dalla scoperta dei vizi occulti ed il venditore ne risponderà entro un anno dalla vendita di un immobile preesistente;
- entro 60 giorni con garanzia di due anni per l’appaltatore che ha il compito di costruire sul terreno del proprietario un immobile che però presenta difetti occulti, la stessa tempistica vale anche per il costruttore proprietario della casa che anche senza appalto.
Tale garanzia diventa decennale per gli immobili costruiti dall’appaltatore e presentano gravi vizi occulti che compromettono la funzionalità e la sicurezza della struttura. Per evitare di acquistare case con difetti può essere utile farsi aiutare da professionisti, come architetti, geometri, ingegneri, periti per accorgersi durante la visita dei vizi presenti, chiedere al venditore la documentazione relativa alla casa, come la planimetria, il certificato di agibilità, il certificato energetico, le autorizzazioni edilizie, le garanzie sui lavori eseguiti, le ricevute delle utenze e delle spese condominiali, verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita che preveda una clausola di risoluzione in caso di vizi occulti accertati entro un certo termine dal rogito o una assicurazione che li copra, far controllare al notaio il rogito prima della firma per evitare la presenza di clausole che escludono la responsabilità del venditore sui tali difformità.
Cosa fare quando ci sono vizi occulti immobili
La denuncia per vizi occulti immobili può essere inviata in forma scritta tramite PEC o raccomandata A/R al venditore quando i difetti sono molto gravi, sono stati nascosti ed era impossibile scoprirli prestando l’adeguata diligenza e di cui il compratore non era a conoscenza prima dell’acquisto della casa, così come affermato dagli articoli citati qui sopra del Codice civile.
Nella denuncia da inviare al venditore, è necessario descrivere i vizi occulti, può essere allegata anche una perizia tecnica, ma i dettagli tecnici possono essere fatti valere anche successivamente. Se il venditore non risponde, bisogna attivare la via giudiziaria, entro un anno per la compravendita di un immobile già esistente, due anni se costruito da un appaltatore e per il costruttore proprietario, dieci anni per gli edifici con vizi gravi costruiti dall’appaltatore.
In caso di procedimento giudiziario, il consumatore può proporre un’azione redibitoria che porta all’annullamento del contratto ed alla restituzione della caparra doppia versata a seguito dei difetti accertati, rinunciando all’acquisto dell’immobile e restituendo le chiavi al venditore. Invece, con l’azione estimatoria il compratore pretende la riduzione del prezzo dell’immobile a seguito dei vizi riscontrati con un accordo con il venditore o in caso contrario con la decisione del Giudice e se ha già versato l’importo di acquisto, si ottiene un rimborso di una quota, mantenendo la proprietà della casa.
Inoltre, il compratore può richiedere anche il risarcimento dei danni emergenti o di lucro cessanti per gli immobili acquistati con difetti di costruzione attraverso un’azione risarcitoria, a meno che il venditore dimostri che il consumatore ha ignorato senza colpa i vizi dell’immobile. Prima di passare agli avvocati, può essere consigliabile un tentativo di conciliazione o di mediazione per trovare un accordo con il venditore ed attivare i lavori per sanare i vizi rilevati sull’immobile.
La mancata manutenzione immobili in locazione
La mancata manutenzione di un immobile è uno degli obblighi che vengono disattesi dai proprietari che affittano una casa ai propri locatari. Naturalmente, quando si parla di omessa manutenzione da parte del locatore si intende quella straordinaria o quella ordinaria che prevede l’esborso di una somma molta alta.
Infatti, all’inquilino spetta la copertura solo dei costi di piccola manutenzione dovuti al deterioramento delle cose a causa del loro utilizzo quotidiano e non della loro vecchiaia o da imprevisti.
Spetta al conduttore informare per tempo il locatore della necessità di svolgere interventi di manutenzione per evitare che il deterioramento peggiori e possa comportare costi maggiori per la riparazione delle cose e se quest’ultimo non provvede alla tempestiva riparazione, l’affittuario può provvedere ad eseguirla, ricevendo successivamente il rimborso da parte del proprietario.
L’avviso dell’affittuario non serve per gli interventi di manutenzione considerati urgenti, ma deve darne notizia in tempi brevi al proprietario di casa per eseguire la riparazione ed ottenere il rimborso, anche se l’avviso non è una condizione ostativa ad avere indietro le spese sostenute.
L’inquilino e la mancata manutenzione immobili locati
Se non vengono attivate dal proprietario dell’immobile gli interventi di manutenzione o riparazione previsti, l’inquilino non può decidere di non pagare il canone mensile dovuto e neanche ridurne l’importo, anche quando è lui ad anticipare le spese ed ha diritto al loro rimborso.
Infatti, il locatario deve attivare la via giudiziaria quando il locatore non provvede ad eseguire la manutenzione spettante oppure non lo rimborsa delle spese versate ed ottenendo la condanna può ricevere indietro i soldi già versati o lo svolgimento delle riparazioni.
Il Giudice deve stabilire l’esatto importo delle riparazioni e della manutenzione e quindi non si può effettuare la compensazione dei crediti e dei debiti senza il suo pronunciamento.
L’inquilino può sospendere il pagamento del canone solo quando sparisce il suo diritto al godimento delle cose, come ad esempio quando manca l’acqua o il sistema di riscaldamento non funziona, fino a quando il locatario non provvede a ripristinare il bene mancante.
Il locatore ed i rischi per la mancata manutenzione immobili affittati
Se il locatore non esegue le riparazioni dovute quando la cosa non funzionante fa mancare completamente il godimento della stessa all’affittuario, quest’ultimo, oltre alla sospensione e alla riduzione del canone mensile, può anche rischiare la risoluzione del contratto di locazione per il mancato mantenimento dell’immobile nell’ottimale stato locativo.
Inoltre, per la mancata manutenzione il proprietario di casa può rischiare il pagamento del risarcimento del danno cagionato al locatario, compresi i costi eventuali per l’obbligo di affrontare la ricerca di una nuova casa, un trasloco, i relativi costi e la perdita di tempo, oltre a dover effettuare le riparazioni necessarie, intervenendo anche su quei difetti esistenti già prima della stipulazione del contratto di affitto. Stesso discorso vale per gli interventi di manutenzione da effettuare con urgenza e con l’inerzia del proprietario, che possono essere effettuati dall’affittuario senza avviso e dai quali otterrà successivamente il rimborso dal locatore. Il proprietario di casa deve intervenire anche quando i problemi mettono a repentaglio la sicurezza dell’inquilino o la sua salute.
Ricordiamo che il recesso unilaterale deve avvenire con sei mesi di preavviso e per quello di mancata manutenzione da parte del conduttore, questo deve essere motivato da danni gravi cagionati al locatario, che durante questo arco temporale deve comunque pagare l’affitto mensile concordato.
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